我们从上半年开始一直为大家分析了楼市的走向和接下来面临的几个阶段：1 三四线城市逐步熄火，之前爆炒后的部分城市率先跳水下跌；2 资金回流一线城市核心区域，这些城市会出现回光返照式的反弹，一线城市以外缓跌；3 经过“金九银十”的各种促销无效之后，期望变成失望，楼市将迅速冷却进入下跌通道中。这半年来，根据房价统计上，各个城市房价还是以上涨为主，其实主要是一些去年高溢价拍地的地王们正好入市，拉高了整个房价水平，但是二手房其实已经持续下跌。在上海出现了一千万的房子降价200万仍然无人问津的局面。

在楼市上涨犹豫或者逐步出现缓跌之后，稍微出现一些利空的消息都会引发风吹草动，甚至令炒房客们胆战心惊。中秋节当中就出现了这样一则消息，足以让这些人过节也是忐忑不安！ 中秋节假期中，传来了即将取消房地产预售制的消息！

前段时间广东省酝酿取消商品房预售制，楼市风声鹤唳。作为先行者，中山市最近推出的地块全部都要求现售！最近新推的竞拍的地块，统统都是不许预售的。

不过，中山那还只是新拍地块，一切看上去很遥远，很多人猜测新政落地要到明年或者更长时间，谁知道才过半个月，有个城市就炸了，全国首个商品房现房销售试点项目正式亮相，引起了市场的强烈关注。

没错，又是深圳！

 这座曾是小渔村的城市，不仅是内地最先引进商品房预售制度的城市，如今，在预售制度改革方面也率先打响了第一枪。

现售试点，正式亮相

全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府

据悉，龙华金茂府总建面约20万平米，共建设有7栋超高层住宅，配套底层商业和幼儿园。项目包含155平-240平的4-5房，精装修现楼。作为备受瞩目的全国首个现房销售试点，龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。取消预售终于还是来了，开发商的日子更加艰难了

预售制这根从香港移植过来的杠杆，撬动了房地产二十年来高歌猛进的历史进程，现在撤下这根杠杆，不止小房企要倒下一大批，有些大房企也逃不了厄运。

开发商空手套白狼的本事，取经于香港！

“当时，不用什么本钱，就赚那么多钱，收钱收到自己都害怕。这样卖下去，不知要赚多少钱！”1954年，香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金，在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚1000万港元，连他自己都没料到。他这套四两拨千斤的本事，归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。卖楼花，也就是我们所说的预售期房！开发商的资本金根本建不完整个工程，但借助于预售制，可以先拿到客户们的钱，继续开发！高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张，投机者轮番涌入炒楼花，再次助推了地价、房价的飙涨。1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。由此，内地房企正式多了一条融资渠道，房地产大佬的好日子来了。

近十年来，在中国的各大富豪排行榜上，地产大佬占据最大席位，恒大的许家印，多次登上首富宝座。取消预售制，就是在楼市来了一次釜底抽薪。现售对房企资金的要求是成倍地增长！原本就准备入冬的开发商更加雪上加霜了。

隐患重重的预售制

敢于豪赌的，最后都赚得盆满钵满！恒大和碧桂园，都是将杠杆加到极致的一方！也是获利最大的一方！2017年底，恒大总资产突破1.7万亿，中国有11个省份的GDP排在恒大之后，2018年，恒大半年净利润就突破500亿，是中国最赚钱的民企，也只有寥寥几家央企能跟它媲美！这一切都得益于“空手套白狼”的卖楼花！再叠加上高周转，恒大和碧桂园就成了宇宙房企！世界五百强里，有五家地产公司，全部来自中国！这种极致的高杠杆和高周转循环模式，产生了没有预料到的后果——宏观经济被房地产“绑架”。在广东省下发的文件中，官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，具体而言：

一，一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益，另一方面也给社会稳定造成挑战。

二，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。

三，交易不公平，以期房销售的名义，将现房销售的实质风险转移给了社会。

四，房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。

五，造成不平衡发展和低效率竞争，门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房，也刺激房地产过度投资开发。

现实的矛盾，质量的问题

预售取消，买房就买现成的！

预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里，房企的“高周转模式”将彻底失效。今日不同往时，过去我们搞这个制度，是为了缓解开发商的资金困境，为了促进房地产市场迅速发展，但现在各个财大气粗的开发商，还要玩着高周转高杠杆的把戏，房产催生的巨额债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济！取消预售制对房企的影响：一是会导致恒大、碧桂园和万科等龙头房企利润下滑，二是对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大，三是会增加建房成本，加速行业淘汰。很显然，取消预售制，很多房企将面临杠杆断裂危机，不仅是中小房企，很多高杠杆的大房企也无法逃脱！对于广大有住房需求的消费者来说，现售制是一个大利好。尽管从表面上看，期房似乎比现房在价格上有一定优惠。但从实际角度考虑，现房的房屋价格基本稳定，不会像期房那样出现大幅波动。此外，期房只能看到效果图，实际房屋和效果图可能差距不小。

最最重要的是，什么是现房？

拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。现房基本可以满足“拎包入住”的需求，即便是毛坯房，购房者只需要装修好便可入住。省去了购房者对房产证漫长的等待时间，以及等待交房期间的租金支出。所以说，总体而言，放眼当下，预售制仍旧是房地产市场主流的销售制度，轻易舍弃，势必牵一发而动全身，引起地产行业的强烈震动。

破而后立

可以断言，本轮楼市调整的大趋势已经确立！中国房地产行业的高暴利时代已经过去了！

以前房企是疯狂囤地高价卖出去，赚的盆满钵满；但现在，一边是降价引发的密集维权，一边是资金链巨大压力，楼市寒冬一个也逃不掉！我们的高房价，已经远远偏离了价值。现在一二线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。这也就是说：换到股市，就相当于70倍的市盈率。而现在，我大A股的平均市盈率也不过才14倍而已。

是时候改革了。

不破不立，虽然破了立了之后，可能立地成佛，也可能落地成魔。无论如何，高涨的房价是以透支大多数普通年轻人的激情，消耗一个家庭六个钱包的生命力为代价的存在，这种透支未来几十年的挣钱模式，的确不是长久之计。目前畸形的房地产市场，需要改革，将资金赶到实体经济上去，大家的收入才能增长，消费能力才能提升，中国经济才能脱胎换骨。路虽然漫长，但路的尽头有曙光。按照目前的形势来看，广东省上报的取消房地产预售制的建议很有可能被通过，这样对全国的房地产市场将产生重大的影响。房地产行业的拐点已经到来，这一消息只是又一个稻草罢了。